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Actes de conférences et de colloques

14 janvier 2014

Compte-rendu d'une conférence de Jorge L. Esquirol (5/12/2013) : La formalisation de la propriété dans les bidonvilles du Panama

Type de publication : Actes de conférences et de colloques

Un pas vers la régularisation des bidonvilles

La présence de bidonvilles dans les grands centres urbains est un phénomène répandu, particulièrement en Amérique latine. Qu'on les appelle favelas, comunas ou barriadas, ces ensembles de logements précaires sont le plus souvent dépourvus d'installations sanitaires et les conditions de vie y sont difficiles. Par ailleurs, les gens qui y vivent sont des usurpateurs de terres publiques et se maintiennent hors du système légal puisqu'ils ne possèdent aucun titre de propriété.

Dans les années 60 et 70, plusieurs études portant sur le droit et le développement économique ont commencé à considérer les bidonvilles comme un modèle de développement, idée qui était complètement écartée dans la décennie 1950. Ainsi, les gens vivant dans les bidonvilles commencèrent à être perçus comme des « êtres économiques normaux », à la différence qu'ils ne possèdent pas de titre de propriété. Dans les années 90, on tentera de trouver des moyens de régulariser la situation des bidonvilles. Une des solutions avancées fut la titularisation, ou l'attribution de titres de propriété et de lots dans les bidonvilles. Dans une telle perspective, il faudrait enlever les baraquements des bidonvilles puis les remplacer par des logements.

Sur le plan politique, l'idée de titularisation est accueillie favorablement tant par la droite que par la gauche. Pour la droite, il s'agit d'une façon peu coûteuse de stimuler l'économie. En soi, émettre un titre de propriété n'engage aucun transfert de l'État. Pour la gauche, ce projet est à portée sociale et pourrait, à terme, réduire considérablement la pauvreté.

Le cas du Panama

Les grandes aires urbaines de l'Amérique latine sont touchées par ce problème, et le Panama ne fait pas exception. Le Panama est connu comme étant un important paradis fiscal; les impôts y sont très bas, même sur les revenus de l'étranger. De même, il existe beaucoup de lois garantissant l’anonymat des actionnaires. Les centres bancaires y sont nombreux et le « boom » immobilier des dernières années attire tant les retraités que les narcotrafiquants cherchant à blanchir l'argent de la drogue, puisque les immeubles peuvent être achetés en argent sonnant. Dans un tel contexte, beaucoup de condominiums demeurent inoccupés, mais leur nombre tend tout de même à augmenter en raison de la forte pression sur l'offre de logements. Parallèlement, le Panama – et plus largement l'Amérique latine – connaît un important problème de logement. Celui-ci découle de la forte urbanisation, du manque d'accès légal à la propriété et de l'industrialisation croissante. C'est ainsi que loin de se résorber, la présence de bidonvilles s'intensifie autour des grands centres urbains.

Dans la ville de Panama même, certains bidonvilles occupent des terrains de choix – sur le bord du littoral, notamment – que certains promoteurs cherchent à s'approprier. Ces derniers attendent impatiemment la titularisation des terres pour racheter ces titres et construire à ces emplacements. Les résidents démunis des bidonvilles seraient effectivement susceptibles de vendre leur titre de propriété pour se faire un peu d'argent. Or, le montant gagné ne serait pas pour autant suffisant pour garantir un accès formalisé à la propriété. Il est plutôt probable que ces gens migrent vers d'autres bidonvilles plus éloignés de la ville. Ainsi, on peut supposer que le marché permettrait ce que l'État et les forces de l'ordre ont longtemps tenté de faire sans succès : expulser les résidents des bidonvilles érigés en zone urbaine.

La titularisation, une solution imparfaite

L'idée à la base de la titularisation est que les résidents puissent retirer une hypothèque de leur titre de propriété. Toutefois, les banques privées n'ont aucun intérêt à prêter pour acquérir une parcelle de terre dans un bidonville. Il faudrait pour ce faire que le droit offre une forme de garantie bancaire de prêt, ce qui engendrerait assurément des dépenses pour l'État. Or, les revenus de l'État en Amérique latine sont trop bas pour effectuer de tels investissements, sans compter les autres enjeux auxquels il doit faire face. Il faut également considérer les défauts de paiement des résidents qui, généralement, n'ont pas d'emploi régulier. Cette titularisation occasionnerait plusieurs expulsions qu'il reviendrait à l'État de gérer. De même, les risques du marché n'en seraient qu'augmentés et une situation de crise comme celle issue des subprimes aux États-Unis serait envisageable.

Si, à première vue, la titularisation semble offrir de nombreux avantages, le fait d’insérer une couche marginalisée de la population dans l'économie capitaliste sans préparation préalable pourrait engendrer d'importants revers. Le droit, de son côté, peut offrir des pistes de solutions sans nécessairement passer par la titularisation des terres. L'emphytéose est l'une de celles-ci. Cette forme d'acquisition de propriété permet à une personne d'utiliser pleinement pendant un certain temps un immeuble appartenant à autrui moyennant certaines conditions.

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